来丽江5年多了，也算是在丽江安家了吧！好多朋友都问我在丽江开客栈有没有得做，他们有的想辞职来创业，有的只是当作一项投资，闲暇时自己也可以来享受享受。和他们讨论的多了，自己也总结了一些门道，发在这里跟大家一起探讨探讨。
下面探讨的仅是在丽江古城（含束河古镇）开客栈，在新城开又另当别论了。
 
一、一次性投资：
1、转让费：这是指直接转让正在经营的客栈要给的一大笔钱，是给上一手老板的，作为经营权转移的代价。转让费跟标间数量、初始装修费、剩余的租房合同年限、经济景气度都有关系。具体分析我将在《去丽江开客栈，转让好还是自己改造好？》一文里讲述。丽江古城里转让一间10个标间左右的客栈一般要20－30W的转让费。转让费在你再次转让给下一手的时候是可以收回的，至于能赚还是亏，要看经济景不景气了，在景气的时候转让，一般没问题。例如新华街（酒吧街）的达达娃酒吧，其中一任老板长江，2000年转过来的时候花了4.6W，到2005年转给别人收了十多W，5年时间光转让费就是净赚的，可是00年到05年正是丽江旅游市场火爆的年头，这种神话多不胜数，08年底闹经济危机，神话还能不能继续就不知道了。这个有点象炒股，呵呵！
 
2、装修费：有特色的装修可以帮助在竞争中取胜，近年在装修上的投入越来越大了，有的甚至要花10多W银子！使用各种古董家具、雕刻精良的实木、高档卫浴、名贵花木等等，这跟客栈的定位有关系。
 
3、供热供暖设备：客栈须24小时提供热水，丽江冬天比较冷，还要提供取暖服务。在古城里不允许使用太阳能，因此空气源热泵成为了很多客栈的首选，具体如何考虑请参考《如何设计供热水供暖方案－丽江客栈篇》。取暖方式有很多种，电暖器很费电，每月的电费都吃不消，因为客人可能会整夜开着！标间少的可以考虑分体式空调，标间多的可以考虑中央空调，或者地暖。反正都是一笔不小的开支。
 
4、其他设备的购置：
如果还要经营自行车出租业务，就要购置自行车，在丽江新城里有很多自行车店，好的大概1000多一辆。现在很多客栈都提供宽带上网服务，因此还需要买电脑。高档客栈每个标间一台，普通客栈么就一台可以了。
 
5、其他费用：
新开办的客栈还要去古城管理局办理准营证，还有工商税务证，办证费用准备个1000银子吧。
 
二、经常性支出： 
1、房租（承包金）：每年要给房东房租，房租近年来是只涨不降，普通一个四合院，地点再偏僻，一年房租至少也要几W大银。也就是一月几千。如果地段便利的还会更高。
 
2、房间费用：
包括一次性用品、洗涤费，这些是有客人入住才需要支出，没人住的时候就不用了。洗涤费是指外包给洗衣公司时才需要，你也可以选择自己买洗衣机让员工洗。
 
3、通讯费、水电杂费：
电话费、上网费、水电费可别少看，有一家客栈才11个标间，每月电费居然要8000多，原来是他们用电热水器，怪不得费电呢。古城客栈属商业用电，要0.74元/度。
 
4、员工工资、伙食费：
原来在丽江请一个小工，才300/月，现在也涨到5、6百了，有些老板自己亲力亲为，就可以节省工资支出。
 
5、税金：
丽江市古城区地方税务局会根据客栈经营面积大小、房间数量来核定每月要交的税金，以后每月10日前交固定的税金就行了。
 
三、非经常性支出网站、印刷品、回扣）、、、
1、房屋设备维修费：设备用久了难免出点小毛病，花费多少就要看什么毛病了，但要随时准备好一笔现金，以备万一。至于房子的问题有的可以跟房东商量，让房东出一部分。
 
2、古城管理局指定费用：为了保证古城整体的形象，古城管理局会要求商户购买指定的服装、花木等物品，员工必须穿着纳西族传统服装，菊花节时每户都要摆设菊花，招牌必须是木制品等等。
 
3、推广费：
（1）自建网站
（2）印刷广告单
（3）制作户外广告
 
四、收入来源总结：
1、房费：
房费跟淡旺季有关，淡季是1－6月，11、12月，旺季是7、8、9、10月，跟春节、十一黄金周。
淡季房费也就60－80/天。
旺季能到100－150。
黄金周期间古城客栈的标间可卖到280，但是不是7天都这样，象十一，10月3、4号游客才多，其他几天也不是人满为患。
 
2、出租铺面：
如果你的院子有临街的房子，可以分隔成铺面出租，自己当二道房东。
 
3、出租自行车：
好多游客喜欢骑自行车在丽江周边逛逛，出租自行车一天15元。
 
4、供应供应餐饮、酒水咖啡：
餐饮利润率高，但是还得设厨房，请厨师，麻烦也多。有些客栈让住客跟自己一起吃，不能点菜，每人每顿15元左右，也很受欢迎，因为在古城餐馆里吃太贵了。
 
5、代售娱乐项目门票、车（机）票：
例如古乐票、丽水金沙、印象丽江的门票，客栈可以拿回扣，代售价比正常价稍低点，还是受欢迎的。
 
6、中介费：
帮游客找出租车，旅游车，组织散客团徒步梅里等等，从中收中介费。
 
 
以上简单总结了在丽江古城开客栈的支出和收入，但是更重要的是支出跟收入能不能平衡，假设一家10个标间的客栈，那么1年当中收支情况如下：
一次性投资：
转让费（或者装修费＋供热供暖设备）30W
 
经常性支出1年计）
房租：50000
水电费：5000X12＝60000
电话、网费：150X12＝1800
员工工资2个员工）1000X12＝12000
税费：200X12＝2400
 
非经常性支出忽略。
支出总计：126200。
 
收入：
房费：280元X10标X7天＋100元X10标X30X4X80％＋60元X10标X30X8X50％＝187600
80％是旺季4个月的入住率，50％是淡季8个月的入住率，可见，一年房费收入大概有个18万左右。这是按散客价计算，如果包给旅行社，会更低一点。再加上其他收入，也有个19W吧。
毛利润在6W左右，再减去非经常性支出，一年也就剩个几W。不过上面的收入只算了房费，如果加上其他收入的话可以有更可观的利润。
 服务热线：15912230206

什么啊？？？
 

这个也太老了吧,以前的吧,现在请一个小妹没有800到900请的到吗?30万的客栈还10个标间,都不敢想象房间有多差.

是几年前的可行性报告了吧
 

哈哈，是旧了，现在情况可以问我 15912230206 

一、一次性投资： 
1、转让费：
这是指直接转让正在经营的客栈要给的一大笔钱，是给上一个老板的，作为经营权转移的代价。转让费跟客房数量、初始装修费、剩余的租房合同年限、当前经营情况、客栈知名度都有关系。丽江古城里转让十个标间左右的客栈一般要30－50W的转让费。转让费在你再次转让给下一手的时候是可以收回的，至于能赚还是亏，要看丽江旅游的整体经济情况了，在景气的时候转让，一般没问题。例如七一街某客栈，15间房，2007年15万转让出去，到了2009年再次转让时成交价格已攀升至40万了！不过08，09年国内经济不景气导致很多资金进入丽江投资开客栈，把客栈的租金和转让费给炒高了，那几年这种神话多不胜数，10、11年依然延续了这种趋势！因为随着古城内客栈越来越多，但是古城的大小是有限的，相对就造成了客栈成为稀缺性资源，所以客栈的价格也就像城市中市中心的旺铺一样，有人抛就有人接，价格越炒越高！
2、租金：
这两年，丽江古城客栈租金一再炒高，而且租金一年一付的客栈越来越少了，房东大都要求一次付3年5年，更有甚者一次付10年的！所以刚开始需要支付的房租也是一笔大费用哦！
  
3、装修费：
有特色的装修才能在竞争中更胜一筹，近年客栈在装修上的投入越来越大了，有的十来间房的客栈甚至花上百万装修！使用各种名牌家具、床上用品、雕刻精良的实木、超高档卫浴等等，很多客栈的设施早已超过五星级酒店了，例如古城内的真美客栈、阅古楼客栈等。当然这跟客栈的定位有关系，也源于高端游客的增加！
  
4、供热供暖设备：
客栈必须24小时提供热水，丽江冬天比较冷，还要提供取暖服务。在古城里不允许使用太阳能，因此空气能热泵成为了很多客栈的首选，夏天热水一般没问题，到了冬天可能很多客栈的热水就供应不上，所以安装2个热泵或增加一套额外的电加热系统就成了保证热水供应的有力保障，房间内最好通过空调取暖（丽江的空调仅仅冬天用来取暖，夏天用不到），但是大攻略热泵+空调又导致了客栈电力线路无法承载，又要花钱改造主线路，这些都是一大笔投资，但是优良有保证的热水和供暖才是客栈能取得客人满意的基本条件！
  
5、其他设备的购置： 
如果还要经营自行车出租或免费使用的服务，就要购置自行车，在丽江新城里有很多自行车店，好的山地自行车大概1000多一辆，普通的200左右即可买到。现在很多客栈都提供宽带上网服务，因此还需要买电脑。高档客栈每个标间一台，普通客栈么就一两台可以了。 
  
6、其他费用： 
新开办的客栈还要去古城管理局办理准营证，还有工商税务证，办证费用准备个1000银子吧。 
7、新建网站费用：
新开的客栈宣传绝对不能少，要不然客栈本身再好却没人知道也是枉然！新建一个客栈网站的费用在2000-10000元之间，这个弹性很大，去找个大学生兼职做和找专业网络公司做出来的效果很不一样！
  
二、经常性支出：  
1、房租（承包金）：每年要给房东房租，房租近年来是只涨不降，普通一个四合院，地点再偏僻，一年房租至少也已经上十万了，也就是一月一万以上。如果地段便利的还会更高。 
  
2、房间费用： 
包括洗漱用品、布草（床单被套等）洗涤费，这些是有客人入住才需要支出，没人住的时候就不用了，现在客栈服务竞争很厉害，所以选择品牌洗漱用品也是大趋势。布草洗涤费是指外包给洗衣公司时才需要，你也可以选择自己买洗衣机让员工洗。 
  
3、通讯费、水电杂费： 
电话费、上网费、水电费可别少看，客栈内的电热水器、空调、热泵等等，一个10多间房的客栈每月电费也在2000以上。 
  
4、员工工资： 
按照2010年丽江古城小妹工资标准在1000元左右，有些老板自己亲力亲为，就可以节省部分工资支出。 
  
5、税金： 
丽江市古城区地方税务局会根据客栈经营面积大小、房间数量来核定每月要交的税金，以后每月10日前交固定的税金就行了。 
6、客栈宣传费用：
一般指的是客栈在网上的宣传费用，因为大部分客人来丽江之前都是上网预订客栈的，所以在网上宣传必不可少！一般分为付费宣传和免费宣传两类，付费宣传指的是在中国古镇网、阿一旅游网、云南古镇网等网站付费宣传，一般每月费用在500元以上，根据客栈不同自行选择，而免费宣传则是到天涯、百度贴吧等论坛自己发帖子吸引客人，适合小客栈及客栈老板熟悉网络的选择！
  
三、非经常性支出 
1、房屋设备维修费：设备用久了难免出点小毛病，花费多少就要看什么毛病了，但要随时准备好一笔现金，以备万一。至于房子的问题有的可以跟房东商量，让房东出一部分。 
  
2、古城管理局指定费用：为了保证古城整体的形象，古城管理局会要求商户购买指定的服装、花木等物品，员工必须穿着纳西族传统服装，菊花节时每户都要摆设菊花，招牌必须是木制品等等。
3、有时古城派出所、消防等部分会不定期来检查，一般在年底，有时会罚款，都需要花钱打点一下。 
  
  
四、收入来源总结： 
1、房费： 
房费跟淡旺季有关，淡季是1－6月，11、12月，旺季是7、8、9、10月，跟春节、十一黄金周。 
淡季房费在100-200元/天/房。 
旺季能到300-500元/天/房。 
黄金周期间古城客栈的标间可卖到280，但是不是7天都这样，象十一，10月3、4号游客才多，其他几天也不是人满为患。 另外还要考虑入住率的问题，通常入住率能达到50%以上，旺季黄金周可达到80%以上。
  
2、出租铺面： 
如果你的院子有临街的房子，可以分隔成铺面出租，获取一部分收益。 
  
3、出租自行车： 
好多游客喜欢骑自行车在丽江周边逛逛，出租自行车一天15元，不过现在部分客栈已免费提供自行车给客人使用。 
  
4、供应供应餐饮、酒水咖啡： 
餐饮利润率高，但是还得设厨房，请厨师，麻烦也多。有些客栈让住客跟自己一起吃，不能点菜，每人每顿30元左右，也很受欢迎，因为在古城餐馆里吃太贵了。 
  
5、代售娱乐项目门票、车（机）票： 
例如古乐票、丽水金沙、印象丽江的门票，客栈可以拿回扣，代售价比正常价稍低点，还是受欢迎的。 
  
6、中介费： 
帮游客找出租车，旅游车，组织散客团徒步梅里等等，从中收中介费。 
7、购物返点：
介绍客人购买丽江特产，收取中介费。
  
  
以上简单总结了在丽江古城开客栈的支出和收入，但是更重要的是把客栈自身的服务和品质做好，提供入住率，并培养一批回头客，这样在淡季和旺季都能保证较高入住率，获得较高的回报！总之做客栈没有太多技巧可言，纵观那些做的好的客栈，都是老板非常用心，付出比别人多的！